Aquello que nuestro apreciado Miguel de Cervantes ponía en boca de Don Quijote: «Cosas veredes, amigo Sancho», bien podríamos aplicarlo hoy a lo que estamos viendo en el mercado inmobiliario español, donde el interés por invertir en inmuebles por parte de grandes fondos de inversión extranjeros o Socimi españolas, se sucede trimestre a trimestre, consiguiendo nuevos máximos de inversión y pulverizando el número y volumen de transacciones medias anteriores a la crisis.
Este interés creciente por la compra de bienes inmuebles para la explotación en alquiler (no tanto residencial, sino principalmente terciario), no es un fenómeno que está ocurriendo solamente en España por estar en la parte baja del ciclo, sino a nivel internacional. El apetito por parte de los grandes inversores es creciente, y se ha acelerado después del verano pasado, a consecuencia de la alta volatilidad sufrida en los mercados de acciones, materias primas y divisas de los últimos 6 meses.
La inversión en activos inmobiliarios para su explotación en alquiler, es muy atractiva para el inversor, ya que supone una fuente estable de «dividendos» (distribución de rentas obtenidas por alquileres) y tiene una baja correlación con otros activos de riesgo. En un contexto de bajos tipos de interés y alta volatilidad en los mercados, la inversión en real state puede asemejarse a la inversión en un activo libre de riesgo, y en la mente de muchos inversores se percibe como una buena cobertura ante potenciales riesgos de inflación (aunque este punto no está corroborado por estudios de investigación económica).
La experiencia del pequeño inversor español en activos inmobiliarios no ha sido muy agradable en el pasado reciente, y muchos todavía recuerdan las fuertes pérdidas y los problemas de liquidez que sufrieron los fondos de inversión inmobiliaria con posterioridad a la crisis financiera en 2008. Pero, afortunadamente, hoy día disponemos de una nueva legislación (Ley 121/15) que regula las Socimis o Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios, similar en su funcionamiento a los vehículos de inversión mobiliaria de otros países (REIT) y que son sociedades cotizadas con una tributación fiscal particular (y muy beneficiosa para el inversor particular), cuya actividad se restringe al desarrollo, rehabilitación y explotación de inmuebles en rentabilidad.
El regulador ha querido, de manera acertada, desvincular la gestión de estos vehículos de inversión de las gestoras tradicionales de activos mobiliarios, ya que la cualificación técnica de los gestores. y sus características de liquidez y horizonte de inversión son totalmente diferentes; y sinceramente creo que hoy podemos decir que tenemos una legislación que será muy beneficiosa tanto para el desarrollo de la actividad en el sector inmobiliario, como para los inversores particulares, que se beneficiarán de tremendas ventajas, como son una rentabilidad y fiscalidad atractiva, liquidez alta por su negociación en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), y la no existencia de comisiones de gestión que minen la rentabilidad final. Sin embargo, desafortunadamente, esta desvinculación de las grandes redes de distribución, está haciendo que estos vehículos de inversión no sean adecuadamente comercializados entre los potenciales inversores.
Esperemos que esta vez no se llegue tarde a la fiesta, se popularicen rápidamente estos vehículos de inversión, y los pequeños inversores puedan beneficiarse de un nuevo ciclo en la evolución de precios y rentabilidades de estos activos del mercado inmobiliario.
FUENTE: Expansión (08/02/2016)
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